Huurverhoging

Jaarlijks worden de huur en de servicekosten aangepast. De aanpassing gaat in op 1 juli en ruim voor die tijd ontvangt u daarvan bericht.

Algemene informatie over huurverhoging

Ga voor algemene informatie over de huurverhoging van 2011 naar de Huurkrant (pdf). Kijk voor meer informatie over de hoogte van de huur, servicekosten en huurverhoging op de website van de Huurcommissie.

Verhoging per 1 juli 2011

De ministerraad heeft ook dit jaar besloten de jaarlijkse huurverhoging gelijk te stellen aan de inflatie. De Key verhoogt de huur van alle woonruimte per 1 juli 2011 met 1,3%. Uitzondering hierop vormen woningen die op de nominatie staan om op korte termijn gerenoveerd of gesloopt te worden. Deze woningen krijgen dit jaar geen verhoging van de netto huur. .

Meest gestelde vragen huurverhoging 2011 

De antwoorden zijn van toepassing voor de huurders van De Key, omdat uitsluitend voorkomende situaties van De Key beschreven zijn. Aan de antwoorden kunnen geen rechten ontleend worden.

Hoe vaak mag de verhuurder (De Key) de huur verhogen?

De regel is dat de verhuurder de huur 1 keer per 12 maanden verhoogt. De huur mag maximaal 2 keer binnen 24 maanden verhoogd worden. Er is een uitzondering: als de verhuurder comfortverbeteringen (bijv. dubbelglas of CV) heeft aangebracht in de woning, dan mag de verhuurder een extra huurverhoging berekenen. Normaal gesproken vindt de huurverhoging per 1 juli plaats.

Met hoeveel mag de huur jaarlijks verhoogd worden?

De overheid bepaalt het maximale huurverhogingpercentage. De laatste jaren is dat het inflatieniveau van het daaraan voorafgaande kalenderjaar. Dit percentage is van toepassing voor de gereguleerde  huurovereenkomsten. In 2011 is het maximale huurverhogingspercentage vastgesteld op 1,3%.

Wat is het verschil tussen een gereguleerde woning en een geliberaliseerde woning?

Eenvoudig gezegd is een gereguleerde woning een huurwoning met een huurprijs die lager ligt dan de maximale grens voor de huurtoeslag  Deze maximale huurprijs is gekoppeld aan de woningwaardering. Een geliberaliseerde woning is een huurwoning met een huurprijs die hoger ligt dan de maximale grens voor de huurtoeslag. (In de volksmond worden gereguleerde huurwoningen en geliberaliseerde huurwoningen ook wel sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen genoemd)

Bij een gereguleerde woning is eigenlijk sprake van een gereguleerde huurovereenkomst, want de huuringangsdatum, gekoppeld aan de aanvangshuur (de kale huur op die ingangsdatum), bepaalt of een huurovereenkomst gereguleerd of geliberaliseerd is.

Tabel liberalisatiegrens

Voorbeeld ter verduidelijking: als een huurovereenkomst is afgesloten op 1 oktober 2008 met een aanvangshuur van € 640,00, dan is dat een geliberaliseerde huurovereenkomst. 

De huurovereenkomsten voor onzelfstandige eenheden (kamers) zijn altijd gereguleerd.

Mag u de huurverhoging weigeren als de onderhoudstoestand van de woning slecht is?

Nee, dat mag niet. Vroeger kon dat wel, maar de regelgeving is enkele jaren geleden gewijzigd. De huurverhoging mag alleen geweigerd worden als de netto huur na huurverhoging hoger is dan de maximale huurprijs. Dit komt eigenlijk nooit voor, omdat de maximale huurprijs ook jaarlijks geïndexeerd wordt (met het inflatiepercentage).

Als de onderhoudstoestand van de woning slecht is, kunt u, wanneer u een gereguleerde huurovereenkomst heeft,  wel bij de Huurcommissie (www.huurcommissie.nl) een procedure Heeft u een geliberaliseerde huurovereenkomst, dan kunt u geen beroep doen op de Huurcommissie, maar dient u naar de kantonrechter te stappen. 

Wat moet u  doen als u niet akkoord gaat met de huurverhoging?

De huurverhoging van uw woning wordt bepaald door de woningwaardering die aan uw woning wordt toegekend. Aan deze waardering zit een maximale huurprijs gekoppeld. Als u het niet akkoord gaat met de huurverhoging, bent u dus van mening dat de woningwaardering van uw woning niet in orde is.
Als u het niet eens bent met een huurverhoging die aangekondigd is per 1 juli, heeft u  tot uiterlijk 1 juli de tijd om De Key schriftelijk op de hoogte te stellen van het bezwaar tegen de huurverhoging.

De aankondiging van de huurverhoging dient minimaal 2 maanden van te voren verstuurd te zijn. In feite heeft u als huurder dus 2 maanden de tijd om bezwaar maken.
Als u en De Key vervolgens niet tot overeenstemming komen over de woningwaardering, dan zal De Key bij een gereguleerde huurovereenkomst een procedure opstarten bij de Huurcommissie. In geval van een geliberaliseerde huurovereenkomst dient u naar de kantonrechter te stappen.

Wat heeft de invoering van de energielabels voor gevolgen?

Met de invoering van de energielabels wijzigt er niets voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. De invoering van energielabels kan voor gereguleerde huurovereenkomsten tot gevolg hebben dat de huurprijs wijzigt. Dit komt doordat  de woningwaardering van zelfstandige woningen* een andere opbouw krijgt. De waardering van de verwarming en isolatie (met uitzondering voor het puntenaantal dat het aantal verwarmde vertrekken oplevert) wordt vervangen door de punten die het definitieve energielabel oplevert.

Als de nieuwe woningwaardering (het puntenaantal) na invoering van het energielabel wijzigt, betekent dit dat de maximale huurprijs wijzigt. Het kan ook zijn dat het nieuwe puntenaantal niet hoger of lager wordt, dan wijzigt er niets in de huurprijs.

* Uitzonderingen:
De energielabels worden niet in de woningwaardering opgenomen voor alle monumenten (rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en provinciale monumenten) en voor tijdelijke gebouwen, bedrijfsruimtes, parkeerplaatsen en onzelfstandige eenheden. Voor deze woningen verandert er niets in de oude woningwaardering.

Momenteel worden de energielabels onderzocht, berekend en vastgesteld van de woningen die nog geen energielabel hebben.
De Key streeft ernaar om eind 2011 alle woningen definitief gelabeld te hebben.

Hoeveel woningwaarderingspunten leveren de energielabels op?

Voor huurcontracten afgesloten vóór 1 januari 2008 en voor monumenten of tijdelijke woningen, geldt dat de berekening van het aantal punten wordt gebaseerd op het huidige systeem.

De woningen waarvan (nog) geen energielabel bekend is worden gewaardeerd op basis van het bouwjaar. Het bouwjaar wordt aan een energielabel gekoppeld en vormt daarmee een afgeleid energielabel. Er zijn 2 tabellen, één voor eengezinswoningen en één voor meergezinswoningen. Het overzicht ziet er als volgt uit:

Voor huurcontracten die vanaf 1 januari 2008 zijn afgesloten geldt dat gekeken wordt naar de
punten per verwarmd vertrek en het aantal punten voor het afgeleide energielabel (zie tabel hierboven)
-Wanneer het nieuwe (afgeleide) puntenaantal op een lager aantal uitkomt, wordt de huurprijs tot 1 januari 2014 niet verlaagd, maar bevroren. 

Hoe zit het met het voornemen van de regering om gebieden waar schaarste aan woonruimte is de woningwaardering van alle woningen met 25 punten te verhogen?

Minister Donner heeft aangekondigd dat alle zelfstandige woningen in Nederland maximaal 25 extra woningwaarderingspunten krijgen, afhankelijk van de WOZ-waarde. Hij is bezig met het voorbereiden van de noodzakelijke aanpassing van de wet.
(Als deze maatregel doorgaat dan zal er geen sprake zijn van huurbevriezing of toekomstige huurverlaging op grond van een ‘slecht’  energielabel. Dit omdat de totale woningwaardering dan op een hoger puntenaantal, en dus op een hogere maximale huur, uitkomt.)

Wat is het puntenaantal van mijn woning?

Het is mogelijk om via onze afdeling Woonservice het puntenoverzicht van uw woning op te vragen. Het (landelijke) woningwaarderingsstelsel is opgedeeld in zelfstandige woningen en onzelfstandige woningen. Bij beide onderdelen hoort een aparte tabel met maximumhuren. Zie de website van het Ministerie van VROM.

Ik woon in een monumentaal pand, wat voor invloed heeft dat op de huurverhoging?

De huurverhoging dit jaar is voor alle gereguleerde woningen 1,3%. De monumentale status van het huis of complex is niet van invloed. Wel is de regeling inzake de maximale huren voor woonruimte zo dat de maximumhuur van een Rijksmonument 30% hoger ligt dan van een andere woning met hetzelfde puntenaantal. Voor woningen die onderdeel uitmaken van beschermde stadsgezichten (stadsdeel Centrum) is dat percentage 15%.

Ik heb een voorstel tot huurverhoging ontvangen dat hoger is dan 1,3%. Hoe kan dat?

De Key verhuurt ook woningen voor andere eigenaren. Dat staat in de huurverhogingsbrief vermeld. Deze eigenaren bepalen de huurverhoging zelf. Voor geliberaliseerde woningen en parkeerplaatsen hebben zij de huur in een aantal gevallen meer dan 1,3% verhoogd.

Gaat de extra huurverhoging van 5% nog door?

Deze maatregel is bedoeld om het scheefwonen te bestrijden en de doorstroming naar duurdere (geliberaliseerde) woningen te bevorderen. Huurders met een gezinsinkomen van meer dan € 43.000, die in het gereguleerde segment wonen, krijgen een extra huurverhoging van 5%.
Minister Donner heeft aangekondigd dat hij het betreffende wetsvoorstel niet meer voor de huurverhoging van 2011 door de Tweede Kamer zal worden behandeld. Zoals het er nu uitziet zal deze maatregel wel in 2012 worden doorgevoerd.

Interessante websites:

www.huurcommissie.nl

http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/circulaires/2011/03/30/mg-2011-01-huurbeleid-per-1-juli-2011.html (voor het downloaden van het huurbeleid van de regering voor de periode juli 2011 – juni 2012 inclusief de maximale huurprijsgrenzen)